Česta pitanja

Zašto je važno koristit usluge agencije?

Ukoliko prodajete, kupujete ili iznajmljujete nekretninu, savjetujemo Vam da se za pomoć obratite agenciji za posredovanje u prometu nekretnina.

Agencije:

•  su uvijek dobro informisane o promjenama u zakonodavstvu
•  imaju uvid u promjene na tržištu nekretnina, cijene, kao i u atraktivnost pojedinih lokacija
•  mogu odrediti realnu, ali i dobiti dobru cijenu po kojoj ćete moći prodati ili kupiti nekretninu
•  mogu pomoći oko dolaženja do potrebnih financijskih sredstava za kupovinu nekretnine
•  su kompetentne za sastavljanje standardnih kupoprodajnih ugovora jer su oni dio njihovih svakodnevnih aktivnosti ili preporučiti notara 
•  su u mogućnosti prodati nekretninu po najboljoj mogućoj cijeni i u što kraćem vremenskom periodu, jer surađuju s drugim agencijama za nekretnine i posjeduju listu potencijalnih kupaca
•  imaju potpunu informaciju o dokumentaciji potrebnoj za zatvaranje transakcije s nekretninom

 

Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.

 

Što je nekretnina?
Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

 

Kako se određuje vrijednost nekretnine?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankarskog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

 

Ko može kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini?
Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u BiH, ali za upis u zemljišnu knjigu potrebno je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz BiH državljanstva.

 

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Bosni i Hercegovini?
Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva pravosuđa suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Suglasnost se izdaje uz uslov reciprociteta.

 

Ko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

 

Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

 

Koliki iznos kapare kupac isplaćuje prodavatelju?
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, u skladu sa zakonskim maksimumom.

 

Ko i gdje ovjerava kupoprodajni ugovor?
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u BiH kod notara, a u inostranstvu u BiH diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno nadovjeriti pri nadležnom sudu.

 

Što je tabularna izjava?
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

 

Što je "fiducijar"?
Opterećenje nekretnine u korist davatelja kredita koje se izražava kroz prijenos prava vlasništva uz napomenu da je isti prijenos obavljen radi osiguranja namirenja potraživanja.

 

Ko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uslovima iz Zakona.

 

Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatražiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.

 

Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

 

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?

Ne

 

Kada i ko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

 

Podliježu li ugovorne strane jos nekim porezima, osim porezu na promet nekretninama?
Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

 

Kako se oporezuje najam ili zakup nekretnina?
Najam i zakup nekretnina oporezuje se porezom na dohodak prema odredbama Zakona o porezu na dohodak, kao dohodak od imovine i imovinskih prava.
Kod dohodaka od imovine koji se ostvaruje temeljem najma ili zakupa nekretnina, priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine. Predujmovi poreza plaćaju se prema rješenju Porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Pri utvrđivanju predujma poreza ne uzima se u obzir lični odbitak poreznog obveznika. Predujam se plaća po stopi od 10% i smatra se konačnim porezom, pa porezni obveznik za ovaj dohodak ne može podnijeti godišnju poreznu prijavu.

 

Koliko iznosi agencijska provizija?
Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% + PDV od ugovorene kupoprodajne cijene.  

 

Što je energetski certifikat zgrade?  

Energetski certifikatje dokument kojiutvrđuje energetski razred zgrade,prikazuje energetske karakteristike zgrade i daje informaciju o potrošnji energije,daje informaciju vlasniku, korisniku i potencijalnom kupcu odnosno najmoprimcu o stanju zgrade u odnosu na energetsku učinkovitost,daje prijedlog mjera za isplativo poboljšanje energetskih karakteristika zgrade kako bi se smanjila potrošnja energije.

Energetski razredzgrademože utjecati na njenu tržišnu vrijednost.

Koliko vrijedi Energetski certifikat? Energetski certifikat vrijedi 10 godina.

 

KO MORA IMATI ENERGETSKI CERTIFIKAT?

Četiri su situacije u kojima se govori o energetskom certifikatu kao obvezi:

- Prodaja:Svaka zgrada stambene i poslovne namjene ukupne korisne površine veće od 50m2koja se prodaje treba imati energetski certifikat. Nedovršena zgrada može se prodavati bez certifikata, a u tom slučaju će novi vlasnik nakon što dovrši zgradu, a prije upotrebne dozvole, pribaviti certifikat.

- Oglašavanje:Vlasnik nekretnine je dužan u oglasu za prodaju koji se objavljuje umedijimanavesti energetski razred zgrade. Također i ovlašteni posrednik u prometu nekretnina obvezan je u oglasu o prodaji koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade.

- Pribavljanje upotrebne dozvole:Zgrade koje je izdana građevinska dozvola nakon ne mogu dobiti upotrebnu dozvolu ako za njih nije izrađen energetski certifikat. To vrijedi jednako i za zgrade koje se trenutno grade i one koje će se graditi.